Nu pot sa stau si sa nu scriu. In ultima vreme am studiat “piata imobiliara” in vederea achizitionarii unui apartament. Si fireste, ca orice om chibzuit si normal, nu te arunci cu capul in fata, ci stai putin si studiezi piata, evaluezi capacitatea ta financiara, si incepi sa intrebi in stanga in dreapta despre domeniul care te intereseaza . Cel putin asa consider eu ca se face atunci cand pui pret pe viata ta si banii tai munciti.
Din intamplare, sambata asta am fost la cumparaturi in Polus Center si m-am lovit de 2 oferte de apartamente, unul situat in Manastur in Tower si celalalt situat chiar langa Polus, tot ceva ansamblu rezidential. Toate se numesc “ansamble rezidentiale”, pentru ca dau bine si suna bine. O lege a marketingului spune ca numele ales unui produs pe care il vinzi promoveaza produsul din start si are sanse crescute de al vinde cu 20-30 %.
Studiind “ofertele”,… sper ca ati remarcat ghilimelele, ajung la concluzia ca preturile se situeaza la cel putin 1200 EURO/ mp. Asta in cel mai bun caz, in Tower sunt cu ceva mai ieftine fata de apartamentele de langa Polus, avand in vedere ca are si aproape 20 de etaje.
Pe oferta “ansamblului rezidential” de langa Polus, era expusa si o macheta. Nu pot sa nu imi exprim indignarea la felul cum au fost inghesuite blocurile, distanta intre ele nedepasind 7 metri. Asa ca daca iti iei un apartament la parter, in partea interioara a unui bloc, ai sanse sa nu vezi soarele decat la solstitii, la ala de vara. Probabil exista cateva zile a anului in care il vezi cate 30 de minute pe zi. Pentru ca blocurile sunt destul de inalte, 3-4 etaje plus mansarda.
Peste tot in tara a inceput un nou val. In special in orasele mari, gen Bucuresti, Cluj, Timisoara. Asta imi aminteste de acum 10-15 ani de afacerea de tip “Dacia Felix”, apoi Caritas si apoi FNI sau cum se numeau actiunile alea vestite, de iti cresteau de nu stiu cate ori intr-un an banii depusi. Si pentru ca oamenii au fost fraieriti in toate felurile de la revolutia incoace, trebuia sa se gaseasca o noua modalitate de dat teapa. Asa ca a inceput acuma un nou fel de exploatare. Eu ii zic exploit, pentru ca exploateaza o idee si un fix a romanului de a fi stapan pe locuinta lui si seamana cu un exploit de software, atunci cand gasesti o vulnerabilitate intr-un software si reusesti sa spargi securitatea sistemului.
Acum a inceput exploatarea imobiliara si se profita de dorinta romanului de a fi proprietar in locuinta in care habiteaza. Numarul de apartamente in Romania este insuficient cererii, pentru ca timp de 10-15 ani (pana in 2005) in Romania nu s-a construit mai nimic. Sau daca s-a construit, poti sa numeri pe degete. Asadar pretul lor a tot crescut de la o luna la alta, inimaginabil. Asa ca dintr-o data si-au facut aparitia “dezvoltatorii” si “constructorii” de imobiliare care sa satisfaca cererea tot mai intensa de apartamente.
Astazi, daca esti baiat destept, ai cateva sute de mii de euro poti obtine fara mare efort o licenta de constructie si apoi poti cumpara un teren. Apoi faci un proiect in arhicad, care nu te costa mare lucru, faci o macheta FRUMOASA, cat mai frumoasa . De fapt tot ce conteaza in afacerea asta este macheta si desenul in arhicad. Dupa ele poti sa il faci si planul detaliat in Autocad. Dar ala ramane la urma si e neesential, pentru ca acolo compartimentezi apartamentele. Poate le unii le trebuie cu 2, la altii cu 3 sau 4 camere. Trebuie sa ii multumesti pe toti. Si apoi incepi sa vinzi apartamentele inainte de a incepe constructia. Eventual torni fundatia ca sa vada lumea ca chiar se face ceva “ansamblu rezidential ” serios acolo. Nu e de joaca cu constructiile astea. Trebuie turnat beton mult mult si facut fundatie buna cu armatura puternica. Chiar e treaba “serioasa” aici.
Acum nu urmeaza decat sa incepi sa vinzi apartamentele “neconstruite” inca, din vestitul ansamblu rezidential. Dar stai putin. Poate ai prea multe cereri. Ia sa mai punem noi 1-2 etaje fiecarui bloc ca sa facem fata cererii. Ca …deh , noi suntem baieti destepti. Si punem un pret promotional incepand DE LA 1000 EURO, fara TVA. Si daca esti baiat gigel si dai avans, beneficiezi si de o reducere promotionala de 5 % si ai mari sanse sa primesti si un loc de parcare langa bloc, GRATIS. Fantastic. Asa ca fugi nene la banca si ia credit ca sa fii printre primii si sa primesti loc de parcare! La toata lumea trebuie locuri de parcare si de fiecare data sunt insuficiente. Unde sa incapa daca inghesuiesti blocurile una in alta ? Trebuie sa iesi si din bloc si sa lasi 2 mp pentru intrarea in scara. Cam asa stau lucrurile.
Urmeaza constructia propriu-zisa, adica partea neinteresanta a afacerii, de o importanta mai redusa. Angajezi muncitori la negru, necalificati pentru ca sunt mai ieftini. Aia a nostri, calificati is dusi demult in Italia, Spania si Irlanda pe bani mai multi. Si dai bataie. Proiectul e doar de fatada, e ca sa te acopere pe tine in caz ca vin cei meseriasi in control.
Prostia umana e mare, in special cea romaneasca. Romanii in general cand sunt destepti, sunt cei mai destepti, dar si cand sunt prosti, apoi sunt cei mai prosti. Romania a devenit dintr-o tara comunista in care toti erau relativ egali, o tara a contrastelor.
Revenind la ideea apartamentelor, pretul este controlat deocamdata de cei care construiesc apartamentele si de agentiile imobiliare care le promoveaza. Si care sunt mana in mana. Omul de rand naiv in disperarea de a avea apartamentul propriu face credit de zeci de mii de euro sau in unele cazuri de sute de mii de euro, pentru un amarat de apartament.
Dragilor, a trecut vremea cand sa investesti in imobiliare a fost o afacere. Imobiliare in Romania. Preturile au fost atat de mult trase in sus, incat acum va incepe caderea libera si asezarea lor la valoarea de piata a unui apartament in Romania care nu e mai mare de 60.000 de EURO pentru un apartament NOU , finisat cu 2 camere de 75 mp, cu garaj sau parcare inclusa, situat intr-o zona buna a orasului. Aceasta este o valoare apropiata de adevar. Conteaza si zona bineinteles, facilitatile de langa.
Am fost recent la Paris si am vazut apartamente de lux cu 150.000 de EURO de 2 camere. Se compara? Valoare reala a unui apartament in Romania nu trebuie sa fie mai mare de 600-700 EURO/mp pentru apartamentele vechi(comuniste) si maxim 800 EURO/mp pentru apartamentele noi.
Piata trebuie sa fie reglata de cumparator, nu de constructor si de agentiile imobiliare, care fac profituri colosale din tranzactii. Fenomenul e amplificat de cei care lucreaza in strainatate si vin in tara si isi plaseaza banii intr-un apartament si de catre cei care fac specula cu apartamente, fie cumpara mai multe si le dau in chirie, fie le vand mai tarziu cu 100 % profit. Acuma asa gandesc ei. Romania este o tara de speculanti. Este bine sa iti investesti banii intr-un apartament, atata vreme cat nu dai 80.000 de EURO pe un apartament cu 2 camere, caz in care te poti trezi peste cativa ani ca investitia ta sa se transforme de fapt in pierdere.
Aroganta, prostia au depasit demult limita. Se dau licente de constructie si aprobari de contruire fara un studiu adecvat de fezabilitate, de planificare urbanistica, arhitectura etc etc. Pentru ca de aici castiga toti: si constructorii si cei care dau autorizatia. Intr-un proiect de scara, cum sunt cele despre care vorbim, exista 3 etape doar la proiect: studiu de prefezabilitate, studiu de fezabilitate si apoi proiect tehnic. Sunt curios in care din aceste cazuri se urmeaza pasii normali si firesti ai unui “ansamblu rezidential”. Asa au ajuns ca orasele Romaniei sa incepe sa semene ca niste mahalale. Sa vezi peste cativa ani dupa ce se da jos zugraveala de pe “ansamblurile rezidentiale” cum o sa arate! Se ignora complet spatiile verzi, arhitectura orasului, caile de acces. Nu se tine cont de nimic. Te uiti pe google earth si te inspaimanti la ceea ce vezi in orasele Romaniei. Iti vine sa iti faci bagajul si sa pleci naibii din tara asta.
As mai completa faptul ca criza imobiliara este de fapt mondiala, din cauza ca preturile la alimente sunt tot mai mari, petrolul (energia) costa din ce in ce mai mult iar acestea sunt primordiale. Nu poti trai fara mancare, chit ca ai apartament. Pretul la apartamente mai este mentinut si de chiriile f mari aplicate, care vor incepe sa scada si ele odata cu scaderea pretului apartamentelor.
Asa ca … mi-a trecut gandul de a achizitiona un apartament in viitorul apropiat.
